الزام به تنظیم سند رسمی ملک

طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک، مخصوص املاک دارای سابقه ثبتی می باشد. مربوط به املاکی است که نسبت به آنها معامله از طریق سند عادی انجام شده است. طرفین هنوز به دفترخانه اسناد رسمی برای تنظیم سند قطعی نرفته اند.

بر اساس قانون ثبت اسناد و املاک کشور، ثبت تمامی معاملات و عقدهای مربوط به عین و یا منافع املاک دارای سابقه ثبتی، اجباری است.

اگر این عقود با اسناد عادی صورت گرفته باشند، برای مراجع قضایی و ادارات دولتی این اسناد اهمیت ندارد. انتقال گیرنده ای که ملک را با سند عادی انتقال گرفته و مالک شده، می تواند با مراجعه به دادگاه و طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مال غیر منقول، مالک رسمی را ملزم به تنظیم سند رسمی انتقال کند.

بنابراین باید گفت که هر گاه نسبت به یک ملک معامله ای از طریق اسناد عادی نظیر بیع، هبه و صلح انجام شده باشد، تا وقتی که معامله مذکور ثبت رسمی نشده باشد، در دادگاه ها و ادارات دولتی این اسناد عادی پذیرفته نیست و دعوای الزام به تنظیم سند طرح می شود.

اگر برای امور ملکی خود در جستجوی بهترین وکیل ملکی هستید ما با معرفی بهترین وکیل متخصص تهران در این حوزه به شما کمک خواهیم کرد. برای دریافت مشاوره هم اکنون با شماره 02188939832 تماس بگیرید.

تعیین تاریخ تنظیم سند رسمی در مبایعه نامه

در بعضی از معاملات عادی، تاریخ مشخصی را برای حضور در دفترخانه جهت تنظیم سند رسمی انتقال تعیین می کنند؛ ولی اگر در معامله ای چنین تاریخی تعیین نشده باشد، اصل بر فوری بودن انتقال سند رسمی ملک است.

برای ثبت معاملات املاک، الزام قانونی نیز وجود دارد و قانون ثبت اسناد و املاک، این موضوع را اجباری کرده است. انتقال گیرنده می تواند با تقدیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی به دادگاه طرح دعوا نماید.

الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع

در مواقعی که مال غیرمنقولی بین چند نفر شریکی باشد، به سهم هر یک از مالکین، مشاع گفته می شود.

اگر یکی از شرکاء ملک مشاع، سهم خود را از طریق سند عادی به غیر بفروشد و برای تنظیم رسمی در دفترخانه حاضر نشود، خریدار می تواند با تقدیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع به طرفیت مالک رسمی ملک مشاع، از طریق دادگاه فروشنده را ملزم به تظیم سند رسمی کند.

نمونه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع

برای کمک به تنظیم نمونه متن دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک و طرح دعوای صحیح در این خصوص به منظور تشکیل پرونده الزام به تنظیم سند رسمی، نمونه ای از دادخواست صحیح در ذیل آورده شده است.

خواهان: خریدار

خوانده: فروشنده

خواسته: الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع

منضمات: مبایعه نامه،و مستندات دیگر

شرح دادخواست:

ریاست محترم مجتمع قضایی شهید بهشتی تهران

با سلام و عرض ادب و احترام، اینجانب ملکی مشاع از خوانده محترم طبق مبایعه نامه شماره …. در تاریخ …… خریداری کرده ام. ایشان قرار بود در تاریخ ….. در دفترخانه حاضر شده و به نام اینجانب مورد معامله را انتقال رسمی دهد. که متاسفانه با گذشت زمان زیاد از تاریخ مذکور تاکنون حاضر به انجام تعهد نشده است. لذا با تقدیم این دادخواست درخواست صدور حکم بر الزام خوانده به تنظیم سند رسمی ملک مشاع را دارم.

با تشکر

الزام به تنظیم سند رسمی مالی است یا غیر مالی

دعاوی حقوقی یا مالی و یا غیر مالی هستند. دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک، دعوای مالی است. خواهان باید سه و نیم درصد هزینه دادرسی پرداخت کند.

الزام به تنظیم سند رسمی منقول است یا غیرمنقول

اکثر حقوقدانان دعوای الزام به تنظیم سند سمی را از شمول دعاوی منقول می دانند و عقیده بر اقامه این دعوا در دادگاه محل اقامت خوانده را دارند.

بعضی از حقوقدانان نیز نظر بر این دارند که اگر دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مربوط به مالی غیرمنقول باشد، باید در دادگاه محل وقوع ملک طرح شود. البته رویه قضایی نیز بر همین می باشد.

بنا بر این اگر الزام به تنظیم سند رسمی مربوط به ملک باشد، به جهت اینکه مربوط به مال غیرمنقول می باشد، این دعوا غیرمنقول محسوب می شود.

الزام به تنظیم سند رسمی و تحویل مبیع

برخی مواقع خریدار از طریق سند عادی (مبایعه نامه) ملکی را خریداری می کند، ولی علاوه بر اینکه فروشنده به نام ایشان سند قطعی ملک را تنظیم نکرده، بلکه ملک مورد معامله را نیز به وی تحویل نداده است.

در این مواقع خریدار می تواند با تقدیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی و تحویل مبیع، فروشنده را ملزم به انتقال رسمی و تحویل ملک بکند.

در این صورت دادگاه با صدور حکم ابتدا فروشنده را ملزم به تنظیم سند رسمی و سپس ملزم به تحویل مبیع به خریدار می کند.

خواندگان دعوی الزام به تنظیم سند رسمی

طرفین معامله، خواهان و خوانده در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت ملک هستند. فروشنده ملک، خوانده دعوای الزام به تنظیم سند رسمی می باشد. ولی باید توجه شود که اگر فروشنده، خود مالک رسمی ملک نباشد و مالک رسمی شخص دیگری باشد، در این صورت مالک رسمی نیز علاوه بر فروشنده باید به عنوان خوانده دعوا آورده شود.

اگر بین فروشنده و مالک رسمی، افراد دیگری نیز وجود داشته باشد تمامی آنان خوانده دعوا می باشند.

الزام به تنظیم سند رسمی ایادی ما قبل

گاهی اوقات شخصی که مالک ملک است دارای سند عادی می باشد. هنوز به نام وی سند مالکیت رسمی تنظیم نشده است، و ایشان با همان سند عادی ملک را به دیگری می فروشد.

به عبارت دیگر یعنی فروشنده ملک، مالک رسمی نیست. که در این صورت اگر خریدار قصد گرفتن سند رسمی مالکیت داشته باشد، باید علاوه بر فروشنده خود، مالکین قولنامه ای قبلی تا مالک رسمی ملک را طرف دعوی قرار بدهد.

نمونه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ایادی ما قبل

خریدار باید برای طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی به طرفیت ایادی ماقبل نکاتی را رعایت نماید. شرایط و اصول الزام به تنظیم سند رسمی ایادی ماقبل باید در دعوی رعایت شود، وگرنه امکان صدور قرار عدم استماع یا رد دعوی از سوی دادگاه وجود دارد.

ایادی را تعاقب ایادی نیز می گویند و مفهوم آن، تصرف متوالی افراد متعدد در یک مال می باشد.

در زیر نمونه از دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ایادی ماقبل آورده شده است:

خواهان: خریدار ملک

خواندگان: فروشنده و ایادی ماقبل

خواسته و بهای آن: الزام به تنظیم سند رسمی پلاک … مقوم به … ریال به انضمام خسارات دادرسی

منضمات: تصویر مبایعه نامه و تصویر وکالت نامه و …

شرح دادخواست:

ریاست محترم مجتمع قضایی …

با سلام و عرض ادب؛ احتراما به استحضار می رساند اینجانب واحد آپارتمان پلاک … را از خوانده ردیف … خریداری کرده و تمام ثمن را پرداخت نموده ام و لیکن در تاریخ سررسید حاضر به انتقال رسمی آن به نام اینجانب نشد لذا با تقدیم این دادخواست درخواست صدور حکم به شرح تون خواسته را دارم. با تشکر

موانع الزام به تنظیم سند رسمی

هدف از دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، حفظ حقوق خریدار و رعایت الزام قانونی ثبت معاملات قطعی غیرمنقول می باشد.

گاهی اوقات برای طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، موانع پذیرش الزام به تنظیم سند رسمی وجود دارد. که در این صورت خریدار نمی تواند طرح دعوا کند. برخی از موانع الزام به تنظیم سند در ذیل اشاره شده است:

1- در رهن بودن مورد معامله

قانونا ملکی که در رهن باشد را نمی توان فروخت. مگر اینکه رضایت مرتهن را برای فروش اخذ کرد یا ملک را قبل از فروش فک رهن کرد.

اگر فروشنده قبل از فروش ملک، رضایت مرتهن (بانک یا شخص حقیقی) را اخذ نکند یا فک رهن نکرده باشد، خریدار باید همزمان با دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، درخواست فک رهن ملک را هم بکند.

2- نداشتن پایان کار

اگر ملکی پایانکار نداشته باشد یعنی اینکه ملک مورد معامله هنوز نواقص فنی دارد و یا اصلا ساخت آن تمام نشده است. در این صورت خریدار نمی تواند الزام به تنظیم سند رسمی را بخواهد بلکه باید ضمن آن درخواست صدور گواهی پایان کار و صورت مجلس تفکیکی برای آپارتمان را بکند.

3-ملک در بازداشت باشد

اگر ملک مورد معامله قبلا از طریق مراجع قضایی توقیف شده باشد باشد، قانونا مالک حق معامله نسبت به آن ملک را ندارد. لذا قبل از فروش یا باید بدهی آن را پرداخت کرده و ملک را رفع بازداشت کند یا اینکه با معرفی ملک دیگری به عنوان وثیقه به مرجع قضایی به جای ملک مورد معامله ملک را آزاد کند.

اگر قبل از معامله، فروشنده ملک را رفع بازداشت نکرده باشد، خریدار نمی تواند الزام به تنظیم سند رسمی را درخواست کند بلکه باید قبل از این دعوا، درخواست رفع بازداشت را از دادگاه مطالبه کرده باشد.

4-عدم تسویه کامل ثمن معامله

اگر ثمن معامله کامل پرداخت نشده باشد، خریدار می تواند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را درخواست بکند، ولی قبل از اجرای رای، باید باقیمانده ثمن معامله را به صندوق دادگستری پرداخت کند.

5- فروشنده ممنوع المعامله باشد

فردی که از طریق مراجع قضایی و رسمی، ممنوع المعامله شده باشد، نمی تواند نسبت به اموال خود معامله ای داشته باشد.

اگر مالک ملک را فروخته باشد و سپس ممنوع المعامله شود، خریدار وقتی می تواند الزام به تنظیم سند رسمی را درخواست بکند که فروشنده موانع ممنوع المعامله بودن خود را برطرف کرده باشد.

6- مالک نبودن فروشنده

اگر فروشنده مالک ملک نباشد، خریدار نمی تواند به طرفیت وی، دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک بدهد. ولی اگر فقط مالک رسمی نباشد، خریدار می تواند با رعایت تعاقب ایادی، طرح دعوا بکند.

اگر ملک کلا فاقد سابقه ثبتی باشد، که در این صورت خریدار به هیچ وجه نمی تواند دعوای الزام به تنظیم سند را مطرح کند.

الزام به تنظیم سند رسمی شورای حل اختلاف

همانطور که در ماده 12 قانون آیین دادرسی مدنی صراحت دارد، دعوای الزام به تنظیم سند که مربوط به مال غیرمنقول باشد، در دادگاهی اقامه می شود که مال غیرمنقول در حوزه آن قرار گرفته است.

چون در ماده قانونی فوق، مرجع قضایی صالح برای این دعوا، دادگاه تعیین شده است. لذا دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در صلاحت دادگاه می باشد نه شورای حل اختلاف.

شرایط و نحوه طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت ملک

طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک دارای شرایطی می باشد. شرایط الزام به تنظیم سند در قانون و نحوه اقدام به صورت مرحله به مرحله در زیر آورده شده است.

1- مراجعه به دفتر خدمات قضایی و تنظیم دادخواست دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت ملک

2- ضمیمه کردن مدارک و مستنداتی نظیر تصویر مبایعه نامه و اسناد پرداخت و غیره

3- ملک مورد معامله قابل نقل و انتقال قانونی باشد و در بازداشت نباشد.

4- انقضای تاریخ تنظیم سند

5- درخواست الزام مالک به اخذ پایان کار و صورت مجلس تفکیکی در صورت عدم آنها

6- اگر خواهان شخصا اقدام به طرح دعوا نکند، وکیل مدرک نمایندگی را نیز ضمیمه کند.